1.Định nghĩa
1.1 Chứng khoán hoá là gì
Theo định nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995:
Chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt.
Nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo, chứ không phải là nhà phát hành. Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao (chứng khoán - một loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường vốn).
Còn theo Wikipedia VN thì:
Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cấu trúc, tại đó các tài sản thế chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp và đóng gói rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản). Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi đổi lại. Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những chứng khoán thanh khoản cao.

1.2 Chứng khoán hoá và tài chính cấu trúc
Tài chính cấu trúc có các chủ đề sau:
- Chứng khoán hóa
- Chứng khoán phái sinh lãi suất (options)
- Chứng khoán phái sinh tín dụng (swap tài sản và swap lãi)
- Các cấu trúc đa tài sản đã chứng khoán hóa và cấu trúc tài trợ dự án cấu thành từ nhiều loại tài sản và rủi ro khác nhau
- Các CDO tiền mặt hoặc mô phỏng
- Các giao dịch thuê mua tài chính phức tạp
- Tài trợ dự án
Tài chính cấu trúc có vai trò quan trọng và đang tăng lên trong các thị trường tài chính hiện đại. Trên thực tế, một phần lớn các sáng kiến và sản phẩm tài chính mới trong những năm gần đây có liên quan tới chứng khoán hóa, phái sinh tín dụng, hoặc kết hợp cả hai.
Chứng khoán hóa rõ ràng là một phần quan trọng của tài chính cấu trúc, bao gồm một loạt các công cụ tài chính ngày nay đã được sử dụng phổ biến như chứng khoán bảo đảm bằng tài sản tài chính (chứng khoánABS), chứng khoán bảo đảm bằng khế ước vay bất động sản nhà ở (RMBS), chứng khoán bảo đảm bằng khế ước vay bất động sản thương mại (CMBS) và collateralized debt obligations (CDOs).
2.Lịch sử ra đời
Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970. Fannie Mae và Freddie Mac - hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (Mortgage Backed Securities-MBS). Sau đó, các loại chứng khoán đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (collateralized debt obligations-CDO) và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS).

Nhiều tổ chức tín dụng của Hoa Kỳ đã lập ra các công ty con, gọi là các bộ phận mục đích đặc biệt (hay SPV) để mua bán MBS và CDO. Điều này cho phép họ đặt MBS và CDO ngoài bảng cân đối tài sản, và vì thế giảm nguy cơ bị các cơ quan giám sát tài chính nhắc nhở.Citigroup là tổ chức đã phát minh ra cái gọi là công cụ đầu tư kết cấu (hay SIV) vào năm 1988 và các tổ chức khác đã theo gương cho ra đời hàng loạt SIV. Các SIV này được xem là hệ thống ngân hàng trong bóng tối. Họ đi vay bằng cách phát hành chứng khoán ngắn hạn lãi suất thấp rồi cho vay lại bằng cách mua các chứng khoán dài hạn, nhất là mua MBS và CDO, qua đó ăn chênh lệch. Tuy nhiên, khi lãi suất của chứng khoán dài hạn lại thấp hơn lãi suất chứng khoán ngắn hạn thì các SIV này bị lỗ. Theo Moody (2008), tại thời điểm tháng 7 năm 2008, giá trị tài sản của các SIV ước lên đến 400 tỷ dollar
3.Các thuật ngữ
Chủ tài sản ban đầu - Originator: Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản lý.
Pháp nhân đặc biệt - Special Purpose Entity / Vehicle: Được thiết lập để thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường. Nhờ nghiệp vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền thì “pháp nhân đặc biệt” có thể phát hành nhiều loại chứng khoán có thể chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro. Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, “pháp nhân đặc biệt” có thể nhận được sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ trợ tăng tính thanh khoản.
“Pháp nhân đặc biệt” có thể được thành lập dưới dạng một “quỹ ủy thác hoặc công ty cổ phần”, trong đó bên Quản lý quỹ hoặc Hội đồng quản trị của công ty cổ phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. “Pháp nhân đặc biệt” dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ tài sản ban đầu.Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp đồng quản lý tài sản giữa “pháp nhân đặc biệt” và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu nhập có được từ tài sản sẽ được chuyển cho “pháp nhân đặc biệt” để cân đối chi trả lợi tức cho người đầu tư.

Tài sản chuyển hóa: Tất cả những tài sản có thể tách ra quản lý riêng và có khả năng sinh lời có thể dự đoán được và không phụ thuộc vào các tài sản khác, đều có thể được “bán” (chuyển hóa) trong quá trình chứng khoán hóa, bao gồm:
-Tài sản cầm cố bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân hoặc tổ chức được dùng để thế chấp (như nhà, đất, xưởng sản xuất, máy móc,.. ).
-Các loại tài sản chính thức khác như: các khoản phải thu của ngân hàng, gồm các khoản phải thu từ cho vay tiêu dùng (để mua xe, thẻ tín dụng, ...), các khoản phải thu từ cho vay doanh nghiệp, tài sản cho thuê tài chính, các khoản đầu tư cho các dự án (trong đó có dự án phát triển cơ sở hạ tầng), và các khoản cho vay khác...
Hiện nay, khái niệm về tài sản chuyển hóa được mở rộng ra cho bất cứ tài sản tài chính nào đáp ứng được yêu cầu về tách biệt quản lý và khả năng sinh lời độc lập, như thu nhập từ các dự án đầu tư, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng...
Chứng khoán chuyển hóa. Chứng khoán chuyển hóa là các loại chứng khoán được “pháp nhân đặc biệt” phát hành trong quá trình tách riêng tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền. Căn cứ trên tài sản chuyển hóa được dùng làm tài sản đảm bảo cho chứng khoán chuyển hóa, chứng khoán chuyển hóa được chia làm hai loại:
-Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (Mortgage-Backed Securities-MBS):
Là loại chứng khoán được phát hành dựa trên cơ sở một hoặc một nhóm các khoản thế chấp. Về bản chất, chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là một loại trái phiếu. Thay vì, trả cho nhà đầu tư một khoản trái tức cố định và tiền gốc, thì người phát hành chứng khoán thanh toán bằng dòng tiền phát sinh từ những khoản thế chấp được dùng để đảm bảo cho số chứng khoán đó. Dạng đơn giản nhất của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là kiểu "sang tay thế chấp", trong đó tất cả số tiền gốc và lãi thanh toán hàng tháng(sau khi đã trừ đi phí dịch vụ) trong một hợp đồng thế chấp sẽ được "sang tay" cho nhà đầu tư.
Vd: công ty X kinh doanh địa ốc có 1 toà văn phòng cho thuê trị giá 90 triệu USD. Để thực hiện một dự án xây chung cư khác, công ty này đang cần vay thêm 60 triệu USD. Sau khi đánh giá các phương án, họ quyết định tìm đến ngân hàng X, thế chấp toà văn phòng trên để vay 60 triệu USD trong 5 năm, thanh toán tiền gốc và tiền lãi hàng tháng với lãi suất 1%. Tuy nhiên, tình hình tài chính ngân hàng hiện đang "mấp mé" hạn mức tín dụng cho phép nên không thể cho vay thêm, nhưng ngân hàng cũng không muốn mất khách hàng này. Ngân hàng quyết định phát hành 60.000 trái phiếu được đảm bảo bằng khoản thế chấp của công ty X, với kì hạn 5 năm, ra thị trường. Thay vì được thanh toán tiền gốc và lãi như thông thường, người nắm giữ những trái phiếu này sẽ được hưởng số tiền mà công ty X thanh toán cho ngân hàng tuỳ theo số trái phiếu mà anh ta có. Giả dụ, một quĩ đầu tư mua 6000(10%) trái phiếu, thì mỗi tháng họ sẽ được hưởng: 10% x [(60.000.000/5/12) + 1%x (số tiền còn nợ)].
Theo thời gian, khi số tiền gốc được hoàn trả dần thì cả tiền lãi và giá trị của trái phiếu này cũng giảm tương ứng. Ngược lại với các trái phiếu thông thường, khi đáo hạn mới được thanh toán tiền gốc, thì trái phiếu loại này khi đáo hạn có giá trị bằng 0.
Người nắm giữ chứng khoán loại này gần như không gặp phải rủi ro gì vì đã có khoản thế chấp làm vật đảm bảo, tuy nhiên nói như vậy cũng không có nghĩa là nó hoàn toàn không có rủi ro nào. Theo luật một số nước (ví dụ như Mỹ), người thế chấp tài sản để vay tiền hoàn toàn có quyền "thanh toán nhanh", nghĩa là họ sẽ thanh toán số tiền lớn hơn định mức. Trong ví dụ trên, thay vì trả $100.000 tiền gốc mỗi tháng, công ty X có thể trả $200.000 để giảm nhanh số tiền nợ, đồng thời giảm số tiền lãi phải trả trong thời gian tiếp theo. Đương nhiên là người nắm giữ chứng khoán này cũng sẽ nhận được số tiền thanh toán cao lên tương ứng và có thể tái đầu tư vào nơi khác. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, người đi vay (ở ví dụ trên là công ty X) thường chỉ áp dụng việc thanh toán nhanh khi lãi suất cho vay trên thị trường xuống thấp còn khi lãi suất thị trường cao thì không.
Tiếp tục xem xét ví dụ trên, giả sử sang năm thứ 2, lãi suất ngắn hạn trên thị trường chỉ còn có 0.5%/tháng, công ty X sẽ lập tức vay tiền với lãi suất thấp để trả cho người nắm giữ trái phiếu để tránh lãi suất cao. Người nắm giữ trái phiếu nhận được số tiền thanh toán tăng thêm trong giai đoạn lãi suất thấp thì đương nhiên khó có thể tái đầu tư để thu được lãi suất cao.
Như vậy khi mà người đi vay có quyền chọn cách thức thanh toán thì chính người cho vay là người chịu rủi ro. Rủi ro này được gọi là "rủi ro thanh toán trước", chính vì rủi ro này mà lãi suất đối với các loại chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bao giờ cũng cao hơn lãi suất thị trường một chút.
Đối với loại chứng khoán này, vai trò của Ngân hàng chỉ là người trung gian, thu phí để cung cấp dịch vụ chứ hoàn toàn không phải gánh chịu rủi ro nào. Ngân hàng đóng vai trò làm người đại diện cho công ty đi vay để phát hành chứng khoán, thanh toán định kì cho người nắm giữ chứng khoán và tiến hành các thủ tục khác cho công ty đó. Phí mà ngân hàng được hưởng được khấu trừ từ chính tiền lãi mà nhà đầu tư được hưởng, ví dụ: lãi suất cho vay thế chấp đúng ra là 12.5%/năm, và mức phí ngân hàng thu là 0.5%/năm, thì lãi suất mà nhà đầu tư được hưởng sẽ còn 12%/năm.
Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp được phân ra một số loại như: loại "sang tay" (pass through), loại collaterized và loại stripped. Sự khác nhau giữa các nhóm này chủ yếu ở các ràng buộc về lộ trình thanh toán hoặc dòng tiền đảm bảo cho chúng.

-Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (Asset-Backed Securities- ABS):
Là một loại trái phiếu được phát hành trên cơ sở có sự đảm bảo bằng một tài sản hoặc một dòng tiền nào đó từ một nhóm tài sản gốc của người phát hành.
Cấu trúc của chứng khoán bảo đảm bằng tài sản gần như giống hệt chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp. Điểm khác biệt cơ bản giữa hai loại này là ở tài sản đảm bảo, với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp là bất động sản, còn với chứng khoán bảo đảm bằng tài sản là các dòng tiền hay nói cách khác là các khoản mà doanh nghiệp có quyền hưởng trong tương lai như tiền trả góp mua ô tô, mua nhà; tiền lãi từ tài khoản thẻ tín dụng... Cũng vì sự khác nhau ở tài sản đảm bảo này mà chứng khoán bảo đảm bằng tài sản cũng có những đặc trưng riêng.
Để phát hành chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, công ty phát hành sẽ thành lập ra một "đơn vị đặc nhiệm", sau đó bán các tài sản cơ sở cho đơn vị này. Nói chung thì công ty có tài sản ấy là công ty phát hành, song về mặt pháp lý mà nói, chính "đơn vị đặc nhiệm" mới là người phát hành và chịu trách nhiệm pháp lý trước những người mua chứng khoán của nó.
Chứng khoán bảo đảm bằng tài sản không có được sự đảm bảo chắc chắn như chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp, vì không gì bằng việc nắm chắc tài sản thế chấp trong tay. Tuy nhiên, để bảo vệ nhà đầu tư trước nguy cơ phá sản của công ty phát hành (công ty "mẹ" chứ không phải "đơn vị đặc nhiệm"), pháp luật các nước đã đưa ra 3 qui định an toàn về mặt pháp lý:
 Việc chuyển giao tài sản từ công ty "mẹ" sang "đơn vị đặc nhiệm" là miễn truy đòi, tức là mua đứt bán đoạn.
 Quyền lợi tuyệt đối của nhà đầu tư đối với các tài sản cơ sở
 Tài sản của "đơn vị đặc nhiệm" không bị hợp nhất với tài sản của công ty "mẹ" trong trường hợp công ty "mẹ" phá sản.
Tài sản cơ sở để phát hành loại chứng khoán này là các nhóm tài sản nhìn chung có tính chất thanh khoản tương đối kém, vì phải một thời gian khá dài nữa họ mới thu được chúng. Một công ty bán ô tô trả góp cho khách hàng có thể phải đợi 5, 6 năm sau mới thu được tiền, trong khi lại rất khan tiền mặt. Công ty này có thể nhóm các tài sản có tính thanh khoản thấp kiểu như vậy lại với nhau, làm tài sản cơ sở để phát hành trái phiếu, huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh hiện tại. Ngoài ra, chính việc phát hành dưới dạng chứng khoán, hay "chứng khoán hoá" các khoản vay này mà công ty phát hành làm cho nhiều nhà đầu tư có khả năng tiếp cận với chúng.


Chứng khoán chuyển hóa chủ yếu là các loại chứng khoán nợ như trái phiếu, tín phiếu... Tuy nhiên, tùy theo từng điều kiện cụ thể mà Pháp nhân đặc biệt cũng có thể phát hành cổ phiếu ưu đãi hoặc các loại chứng khoán vốn khác.


4. Nguyên tắc phát hành chứng khoán chuyển hóa:
Pháp nhân đặc biệt thường là đầu mối tập trung dòng tiền từ nhiều loại tài sản chuyển hóa khác nhau. Xuất phát từ đặc điểm của chứng khoán chuyển hoá thì pháp nhân đặc biệt có thể kết hợp tùy ý các tài sản chuyển hóa để phát hành một hay nhiều loại chứng khoán chuyển hoá, miễn là thỏa mãn được nguyên tắc:
Tổng các lượng tiền vào có được từ thu nhập do các tài sản chuyển hóa mang lại phải bằng tổng các luồng tiền ra để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho các chứng khoán đã phát hành (như chi phí tài chính, chi phí quản lý tài sản, chi phí để tăng mức tín nhiệm...).
Mặc dù việc quản lý và điều phối chặt chẽ các dòng tiền ra và vào là khâu mấu chốt cho quá trình chuyển tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán có tính thanh khoản cao hơn, pháp nhân đặc biệt vẫn hoàn toàn có thể chủ động trong quá trình kết nối người đầu tư với tài sản chuyển hoá, tạo nên tính đa dạng và biến hóa khôn lường của chứng khoán chuyển hóa.
5.Lợi ích của chứng khoán hoá
Đối với các bên chủ đầu tư dự án:
-Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán hóa là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án.
-Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự án đã tiến hành xong giai đoạn cơ bản thông qua quá trình chứng khoán hoá sẽ đơn giản hơn, tiết kiệm dược thời gian và chi phí phát hành.
-Chứng khoán hoá mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá - hàng hoá trên thị trường tài chính.
Đối với người đầu tư:
-Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
-Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trường giao dịch tập trung.
-Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức.
-Giảm thiểu được rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của tài sản chuyển hóa.
6.Thực tiễn thế giới:Chứng khoán hóa có giúp giải quyết rủi ro vay nợ bất động sản?
Những vấn đề của thị trường bất động sản dường như là điểm khởi đầu của các đổ vỡ tài chính. Quan hệ liên thông bất động sản-tiền tệ-vốn càng khiến các tác động hiển hiện rõ ràng hơn. Công cụ nào có thể góp phần giảm nhẹ những rủi ro này?

Các nhà nghiên cứu Richard Green (George Washington University), Roberto S. Mariano (Singapore Management University), Andrey Palov (University of Pennsylvania và Simon Fraser University), và Susan Wachter (Wharton School) trong năm 2007 đã cùng nhau phát triển một mô hình xem xét việc ngân hàng định giá các khoản cho vay bất động sản dưới mức thị trường, đặc biệt vào những giai đoạn kinh tế tăng trưởng mạnh. Các số liệu thống kê đều phù hợp với mô hình và chỉ rõ trong giai đoạn tăng trưởng bùng nổ, chỉ ngay trước khi giá bất động sản sụp đổ, rủi ro cho vay tăng vọt. Tuy thế, lãi suất cho vay lại không tăng kịp với tốc độ tăng rủi ro, vì vậy, mà có chuyện định giá thấp các khoản tín dụng bất động sản. Hiện tượng này được miêu tả là "quan hệ nghịch giữa thay đổi diện cho vay và lợi tức từ tài sản trước khủng hoảng."
Hiển nhiên, có thể giải thích rằng người cho vay không thể dự báo trước sự sụp đổ sắp xảy ra. Cũng giống như những người khác, họ bị rơi vào trạng thái tâm lý hưng phấn của nền kinh tế bùng nổ và không kịp nhận thấy giá trị ngày một leo cao của bất động sản đang tạo ra rủi ro cho vay lớn hơn. Và thế là, họ cũng không nhận thấy mức lãi suất đang áp dụng là quá thấp. Một kết luận quan trọng từ công trình nghiên cứu của nhóm giáo sư: nhân tố cơ bản giải thích lý do tại sao ngân hàng đánh giá thấp rủi ro của các khoản tín dụng bất động sản thường có một kết cục bi thảm chính là các cổ đông của ngân hàng không có khả năng nhận diện kết cục đó một cách đầy đủ, chính xác, và đúng lúc.
Trong rất nhiều tình huống, việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế chấp có thể được áp dụng, và nhờ đó, năng lực dự báo khủng hoảng được tăng cường, cũng như dẫn tới việc định giá chính xác các tài sản và mức độ rủi ro. Việc định giá sai càng trở nên tồi tệ hơn khi ngân hàng tìm cách che dấu các khoản thua lỗ bằng các nghiệp vụ kế toán và cách thức ghi nhận thua lỗ trong kinh doanh. Với mô hình của mình, nhóm giáo sư này giả định rằng “với việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản, ngân hàng không thể cất giấu các khoản thua lỗ và cả khu vực ngân hàng và bất động sản đều được bảo vệ.” Điều này xảy ra nhờ người mua và thị trường có đầy đủ thông tin về chất lượng các khoản tín dụng trong danh mục tài sản được chứng khoán hóa.
Lợi ích lớn nhất từ việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạp và, trong nhiều trường hợp, rất hữu ích để nhận diện những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản.
Vay mua nhà ở dưới chuẩn tại Hoa Kỳ
Các khoản vay mua nhà ở dưới chuẩn tại Hoa Kỳ là nguồn số liệu cập nhật nhất về chứng khoán hóa tín dụng nhà ở. Sau khi chứng kiến những hậu quả nghiêm trọng mà chương trình này tạo ra với nền kinh tế Mỹ, rồi tiếp tục lây lan nhanh chóng sang các nền kinh tế toàn cầu, có thể đưa ra lập luận rằng việc định giá sẽ chính xác hơn nếu các khoản vay này không bị nằm kẹt tại danh mục tín dụng của ngân hàng.
Các khoản nợ do tín dụng bất động sản xáo trộn thực sự là nỗi lo. Nền kinh tế Hoa Kỳ phụ thuộc rất nhiều vào sức mua và mức độ ổn định của tín dụng bất động sản, một phần chi tiêu lớn và thiết yếu của dân cư. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp. Hỗ trợ trực tiếp nhất là tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp, ổn định. Thứ này luôn khó kiếm! Hệ quả quan sát được là FED (Cục dự trữ liên bang Mỹ) liên tiếp phải đưa ra quyết định cắt giảm mức lãi suất cơ bản. Thực tế buồn là những nỗ lực của Fed và cả Nhà Trắng vẫn chưa đảm bảo chắc chắn cho sự hồi phục nền kinh tế Mỹ, ít nhất là cho tới thời điểm tháng 3/2008.


Trong nhiều tháng, nguồn lợi từ các quyết định cho vay mua nhà dưới chuẩn với hình thức các nghĩa vụ nợ có thế chấp (Colateralised Debt Obligations - CDOs) sụt giảm nghiêm trọng do tình trạng vỡ nợ và buộc phải tịch thu tài sản thế chấp tăng cao vượt mức dự báo. Các khoản nợ bỗng chốc có giá thấp hơn rất nhiều do rủi ro thực tế đã vượt xa mức tính toán ban đầu. Không chỉ vậy, giá trị của các CDOs trở nên mơ hồ. Chỉ tới khi bán được các nghĩa vụ nợ này trên thị trường, người ta mới có thể biết chắc giá trị thực của chúng.
Điển hình của nỗ lực nhằm giảm bớt áp lực phải bán đi các CDOs là trường hợp của hai quỹ phòng hộ do Bear Sterns điều hành: Enhanced Leverage và Credit Strategies. Hai quỹ này đã từ chối yêu cầu bán đi nghĩa vụ nợ thế chấp từ Merrill Lynch trong tháng 6/2008. Hành động này có lẽ đã khởi động cho một quá trình điều chỉnh rộng khắp mức giá của các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp, dẫn tới thua lỗ và yêu cầu tăng đặt cọc tại các quỹ phòng hộ.
Khi không có tình huống vỡ nợ, định giá các khoản nợ có tài sản thế chấp càng trở nên khó khăn hơn. Tháng 4/2007, Bear Stern đã ghi giảm giá trị của quỹ Enhanced Leverage 6,75%. Hai tuần sau, quỹ này đã buộc phải xác định khoản lỗ 18% mặc dù không hề có những thay đổi đáng kể nào trong thời gian đó. Chính điều này đã dấy lên nhiều tranh cãi quanh việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng có thực sự khiến việc định giá chính xác các tài sản rủi ro trở nên dễ dàng hơn hay không. Và chủ đề này vẫn đang tiếp tục được bàn cãi. Dải dự báo vẫn rất rộng bởi xác định chuẩn xác giá trị các khoản nợ có thế chấp tại các mức rủi ro khác nhau thực sự là một công việc rất phức tạp.
Bất ổn là đặc tính sắc bén nhất của các khoản vốn sở hữu rủi ro cao đối với các nghĩa vụ nợ có thế chấp, thường được gọi là “chất độc hóa học.” (Khi các khoản nợ có độ rủi ro rất cao, chúng thường được xem như khoản vốn chủ sở hữu.) Bài học từ CDOs và vay dưới chuẩn cho thấy, chứng khoán hóa không đảm bảo thông tin hoàn hảo về các khoản thua lỗ tín dụng.

Tuy nhiên, chứng khoán hóa tài sản thế chấp có khả năng khai thác các tài sản thế chấp chuẩn hóa, góp phần cải thiện tính thanh khoản và mang lại khả năng định giá tốt hơn. Rủi ro được đánh giá thông qua chứng khoán hóa tốt hơn so với việc chỉ dựa vào thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và các cổ đông của ngân hàng. Cơ quan chức năng vẫn là những người ngoài cuộc và khó lòng quan sát chuẩn xác rủi ro trong các hoạt động cho vay của ngân hàng. Hơn nữa, các bằng chứng thực nghiệm từ khủng hoảng tài chính châu Á cũng cho thấy sở hữu nhà nước tại các ngân hàng thương mại không có nhiều tác động tới việc ngăn chặn các khoản vay có độ rủi ro cao và được xác định dưới giá trị.
Chứng khoán hóa có giúp giải quyết rủi ro vay nợ bất động sản?
Các chính phủ trên thế giới thường áp dụng ba giải pháp cơ bản để xử lý xung đột trong hoạt động cho vay của ngân hàng: ban hành các qui định về nghiệp vụ, đại chúng sở hữu ngân hàng, và chứng khoán hóa tài sản cầm cố. Một giải pháp thứ tư, theo cách tiếp cận không có sự can thiệp của chính phủ, trong định giá nợ và chuyển giao rủi ro là bán bảo hiểm với tình huống vỡ nợ tín dụng. Thị trường phái sinh thực hiện chức năng này.
Hoán đổi vỡ nợ tín dụng là sản phẩm được sử dụng với tỷ trọng nổi bật trong nhóm sản phẩm tài chính phái sinh với mục tiêu này. Một thị trường bảo hiểm vỡ nợ tín dụng đã được hình thành tại Hoa Kỳ. Cuối năm 2006, thị trường này tăng trưởng đến mức kinh ngạc với giá trị đạt 20.000 tỷ đô-la. Hoàn toàn tương phản, giá trị của thị trường các nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO), cùng thời điểm đó, ước tính vào khoảng 2.000 tỷ đô-la. Khoảng cách là rất lớn và sản phẩm hoán đổi thống lĩnh thị trường. Bởi vậy, có thể cho rằng các sản phẩm phái sinh rất hữu ích trong việc cung cấp thông tin hỗ trợ giải quyết vấn đề định giá rủi ro.
Các ngân hàng châu Á không làm theo cách này. Họ bằng lòng với việc lẳng lặng nắm giữ các khoản tín dụng nhà ở có lãi suất biến động. Ưu điểm của phương pháp này là dễ dàng hạch toán tài sản phù hợp với nguồn vốn. Tài sản thế chấp của ngân hàng phần đông là các công cụ cho phép điều chỉnh lãi suất ngắn hạn, rất hoàn hảo để phòng ngừa rủi ro trong trường hợp lãi suất tăng, trong hoàn cảnh, nguồn vốn, với các ngân hàng, là các khoản tiền gửi. Tuy nhiên, những người đi vay không được bảo vệ trước những thay đổi lãi suất.
Tại Singapore, các tài sản thế chấp có thể điều chỉnh lãi suất ngắn hạn được coi là “ngỗng để trứng vàng”- một trong các tài sản sinh lợi nhiều nhất và rủi ro tháp nhất trong bảng cân đối kế toán của các ngân hàng thương mại và công ty tài chính. Ngân hàng không có nhu cầu chứng khoán hóa các khoản vay này bởi rủi ro, trên thực tế, đã được chuyển sang những người đi vay. Thậm chí, cách làm này còn được áp dụng với các khoản vay nhà ở có lãi suất cố định, khi mà mức lãi suất chỉ được duy trì với các thời hạn ba năm. Sau thời hạn đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh. Các khoản thế chấp ngắn hạn không những mang lại ít rủi ro cho ngân hàng mà còn có lợi nhuận cao. Chúng không tạo ra chi phí cho việc phòng hộ rủi ro hay chứng khoán hóa. Đây là một lý do quan trọng để các ngân hàng châu Á đặt câu hỏi “hệ thống của chúng tôi an toàn, vậy tại sao phải điều chỉnh?”

7.Ví dụ thực tiễn tại Việt Nam
7.1 Chứng khoán hoá: Hướng kinh doanh mới trên thị trường nhà đất
(Báo Thanh niên 13/10/2005)
Một trong những giải pháp đưa thị trường bất động sản vào quản lý để phát triển ổn định, theo nhiều chuyên gia, là tiến tới thực hiện mô hình “chứng khoán hóa các dự án đầu tư bất động sản”, đưa hàng hóa là nhà đất lên giao dịch trên thị trường chứng khoán tập trung. Đây là mô hình vừa được Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn khởi xướng thực hiện tại TP.HCM.
Có thể nói thị trường bất động sản TP.HCM trong 5 năm gần đây là một trong những kênh thu hút vốn đầu tư mạnh của các thành phần kinh tế trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, vốn luôn là một bài toán khó cho các doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Hiện nay, các DN tham gia vào thị trường nguồn vốn huy động của phần lớn các DN hoạt động trong lĩnh vực địa ốc vẫn chủ yếu là huy động trước từ các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Song trở ngại cho việc huy động nguồn vốn này chủ yếu là do sản phẩm bất động sản thường có giá trị lớn; trong khi đó, vốn nhàn rỗi trong dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần đây cho thấy vẫn chưa khai thác, thường nhỏ lẻ.
Để khai thông nguồn vốn này, Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn đã đưa ra mô hình "chứng khoán hóa các dự án đầu tư bất động sản". Đây là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản.
Hiện Nhà nước chưa có tiền lệ nào quy định về mô hình chứng khoán này (tạm gọi là mô hình chứng chỉ đầu tư bất động sản, đó là chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán).
Toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp như hiện nay, một DN có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian.
Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng.
Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản.
Đây được xem như một trong các kỹ thuật thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngược lại, các nhà đầu tư có cơ hội đầu tư vào nhiều dự án khác nhau để giảm thiểu rủi ro cho chính mình. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư bất động sản.
Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành.
Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn An Bình, Tổng giám đốc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, thì muốn đầu tư vào thị trường này, người chơi phải có thời gian theo dõi nghiên cứu các hoạt động của những công ty mới phát triển để nắm thông tin và đưa ra quyết định cuối cùng.
Việc "nắm thông tin" ở đây phải là thông tin thật về các hoạt động của các công ty sắp lên sàn. Trước khi lên sàn, các công ty phải công khai mức cổ tức của cổ đông, lợi nhuận hàng năm, phương hướng hoạt động kinh doanh..., nhưng đó không phải là tất cả vì không loại trừ có khả năng những thông tin công khai kia chỉ là bề nổi của tảng băng chìm.
Ngoài ra, các nhà đầu tư còn phải cân nhắc hình thức đầu tư và lĩnh vực đầu tư. Nếu chưa có kinh nghiệm, kiến thức và thông tin thì nhà đầu tư có thể đầu tư thông qua các quĩ đầu tư, ở đó có các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có khả năng phân tích tình hình để đưa ra các quyết định đầu tư nhưng đó là đầu tư vào chứng chỉ bất động sản với giá trị được đảm bảo bằng bất động sản chẳng hạn.
Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn.
Ngoài ra, việc tách nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu bất động sản cũng sẽ thu hút được sự tham gia của kiều bào, các cá nhân và các tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản. Như vậy, chứng chỉ bất động sản là sự gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản.
"Là DN đầu tư tại VN khởi xướng mô hình đầu tư này, chúng tôi tin rằng đây là một hình thức đầu tư có hiệu quả kinh tế-xã hội. Nếu mô hình này được thí điểm thực hiện dưới sự hỗ trợ của các cơ quan Nhà nước, chúng tôi sẽ mở rộng đầu tư với các dự án quy mô lớn hơn và điều chỉnh qui trình phát hành sao cho đạt hiệu quả kinh tế và tốc độ quay vòng vốn đầu tư. Hơn thế nữa, nếu các chứng chỉ bất động sản có tính thanh khoản cao sẽ được niêm yết trên thị trường chứng khoán, khi đó sẽ làm tăng thêm sản phẩm cho thị trường và giúp hoạt động của thị trường sôi động hơn", ông Bình nói.
7.2 Cân đong rủi ro từ chứng khoán hóa bất động sản
(Thời báo kinh tế Việt Nam,23/10/2008)
Khác với quan điểm cho rằng, chứng khoán hóa bất động sản thông qua hình thức phát hành trái phiếu cho các dự án là một cách làm giúp người cần nhà có nhà và doanh nghiệp cần vốn có vốn, một số ý kiến khác nhận định, nhà đầu tư nên thận trọng trước kênh đầu tư này và rủi ro đối với doanh nghiệp bất động sản không phải là không có.


Giữa lúc khó khăn về huy động vốn cho các dự án bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã khá thành công thông qua kênh phát hành trái phiếu bất động sản cho từng dự án cụ thể. Cách phát hành của doanh nghiệp khá hấp dẫn khi lãi suất phù hợp với tình hình thị trường và nhà đầu tư được chiết khấu trên giá bán căn hộ


Tuy nhiên, đây không phải là hai yếu tố duy nhất giúp kênh huy động này mang lại hiệu quả thực sự cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Lường trước rủi ro


Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) được đánh giá là doanh nghiệp tiên phong và khá thành công trong lĩnh vực này. Từ đầu năm 2008 đến nay, Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án bất động sản với mức lãi suất từ 8,8%-13,2%/năm, kỳ hạn từ 6-9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán.



Cả 3 đợt phát hành trái phiếu của Sacomreal đều khá thành công. Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 khi trái phiếu đáo hạn đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác.

Chi phí vốn đầu tư cho thị trường bất động sản qua kênh này là khá thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Do đó, nhiều doanh nghiệp tìm đến thị trường trái phiếu dự án như một cách huy động vốn hiệu quả. Doanh nghiệp có vốn đề làm hạ tầng, phát triển dự án.

Như vậy, đây là một hình thức huy động vốn rất linh động, giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để phát triển dự án mà không phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, kết quả của một đợt phát hành trái phiếu cho dự án bất động sản được xem là thành công nếu đến kỳ đáo hạn trái phiếu, không xảy ra trường hợp số đông trái chủ chỉ nhận trái tức và từ chối quyền mua.

Lúc đó, nếu chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng, thì dự án sẽ kết thúc bằng những rắc rối không chỉ cho riêng doanh nghiệp mà có thể dẫn đến những ảnh hưởng không tốt đối với cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực.

Do đó, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội kinh doanh bất động sản Tp.HCM cho rằng, trong thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp nên tính toán kỹ đến thời hạn của trái phiếu để đảm bảo đủ khả năng hoàn trả vốn cho trái chủ. Thời hạn 3 - 5 năm sẽ an toàn cho doanh nghiệp hơn, vì trong quãng thời gian đó doanh nghiệp có điều kiện xoay xở tiền để trả lại cho trái chủ.

“Thêm vào đó, hy vọng trong 3 năm tới, thị trường tài chính sẽ tốt hơn, lúc đó, bên cạnh khả năng tìm vốn ổn định hơn, doanh nghiệp còn dễ tìm được lớp khách hàng mới cho dự án bất động sản nếu trái chủ từ chối mua” - bà Loan nhận xét.

Ngoài ra, để huy động vốn từ dự án này một cách hiệu quả, chủ đầu tư cần quyết tâm làm những dự án chất lượng, ở những vị trí thuận lợi giao thông.

Một điều kiện quan trọng khác để đợt phát hành trái phiếu thành công là chủ đầu tư phải là đơn vị có uy tín về đạo đức kinh doanh cũng như năng lực thực hiện dự án.

Chuyên gia kinh tế độc lập Bùi Kiến Thành phân tích, công ty phát hành trái phiếu và cho quyền mua, nhưng cho mua với giá nào. Nếu phát hành với giá bán nhà hợp lý, có cam kết chất lượng sản phẩm thì không sợ thiếu người mua.

Trước đây, khi đầu tư vào thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư thường đòi hỏi lợi nhuận phải rất cao, bỏ ra 8 triệu nhưng đòi bán lại với giá 16 triệu.

Vì vậy, khi thực hiện dự án, doanh nghiệp phải xác định đối tượng khách hàng của mình. Nếu định giá sản xuất hợp lý, lợi nhuận biên thấp hơn trước đây thì hàng hóa bán ra thị trường sẽ có tính ổn định hơn vì đa số người mua nhà là những người có nhu cầu ở thực sự. Làm như vậy, ngoài mục đích kinh doanh, mục đích xã hội cũng đạt được vì nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay rất cao.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạo ra những sản phẩm có chất lượng và cần có các định chế đảm bảo chất lượng công trình.

“Ở Pháp, theo quy chế về mua bán bất động sản. Theo đó, bên bán phải cam kết bảo hành công trình cho bên mua trong vòng 10 năm kể từ ngày bàn giao công trình. Trong 10 năm đó, nếu bên bán bị phá sản, công ty bảo hiểm sẽ đứng ra bảo lãnh trách nhiệm dân sự của nhà sản xuất đối với trái chủ”, ông Thành cho biết.

Nhà đầu tư yên tâm chờ nhà?

Từ những ý kiến phân tích trên cho thấy, phát hành trái phiếu để huy động vốn cho các dự án bất động sản là một phương án khả thi nếu doanh nghiệp và dự án hội đủ các điều kiện theo cung cầu thị trường.

Khi thị trường cổ phiếu trở nên kém hấp dẫn, các cơ hội đầu tư khác cũng chật hẹp hơn, việc đầu tư vào kênh này có thể là một cơ hội tốt đối với nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bài toán đầu tư nào cũng có ẩn số rủi ro. Việc thẩm định dự án không phải là chuyên môn của nhiều nhà đầu tư và hơn hết, văn hóa công khai minh bạch các dự án đầu tư theo hình thức này vẫn chưa được nhiều chủ đầu tư đề cao.

Vì vậy, tương tự với thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư bỏ tiền vào các dự án này theo kiểu phong trào. Điều này được nhiều chuyên gia cảnh báo là sẽ phương hại đến quyền lợi của nhà đầu tư và tác động không tốt đến thị trường.

Rủi ro đối với trái chủ trong các dự án này được bà Loan đánh giá là còn phụ thuộc vào việc thẩm định dự án của nhà đầu tư, khả năng bảo lãnh phát hành của đơn vị bảo lãnh phát hành. Nếu dự án không đắc địa, tiềm năng không lớn sẽ không tìm được nhà đầu tư.

Trên mặt bằng lãi suất cao hiện nay, khi tham gia vào các dự án này, hầu hết các nhà đầu tư nhắm đến quyền mua bất động sản hơn là trái tức thu được khi đáo hạn trái phiếu. Do đó, nếu dự án được tiến hành như cam kết ban đầu của chủ đầu tư, các điều kiện về chất lượng sản phẩm được đảm bảo, nhà đầu tư có thể để giành vốn cho kênh này.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phải có cơ chế giám sát việc doanh nghiệp dùng tiền phát hành vào đúng mục đích dự án, đảm bảo chất lượng đầu ra đúng cam kết. “Nhà đầu tư nên cân nhắc, tìm hiểu rất kỹ trước khi quyết định đầu tư”, bà Loan nhấn mạnh.

Thông tin tham khảo:
Thông tin được biên tập lại hoàn toàn từ Saga, báo thanh niên, báo kinh tế VN, Wikipedia và một số báo khác